Acheter une maison au Japon

Lorsqu’on habite dans un pays sur le long terme, la recherche d’un logement à soi devient souvent une nécessité, surtout lorsqu’on fonde une famille. Et même si la majorité de la population japonaise est très citadine et vit dans de petits appartements, sachez qu’il est tout de même possible de s’acheter une maison au Japon, même en tant qu’étranger, avec parfois la possibilité d’avoir un petit coin de verdure à soi !

Cet article devrait donc vous apporter un éclairage utile sur les points importants à prendre en considération lors de l’achat de votre maison au Japon.

Notez que l’article est consacré à l’achat d’une maison, mais que les informations et les procédures dont je parle ici peuvent également s’appliquer pour l’achat d’un appartement.

Une première chose importante à savoir donc, c’est que vous pouvez bien entendu devenir propriétaire d’un bien immobilier au Japon en tant qu’étranger et ce, même sans posséder de visa permanent. Il est possible d’acheter ou de faire construire un bien immobilier, mais sous certaines conditions qui seront bien entendu un peu différentes que pour un citoyen japonais comme nous le verrons plus bas.

Les différentes options

Au Japon comme partout ailleurs, quand il s’agit d’immobilier, il y a différents types de biens disponibles sur le marché. Voici en résumé les différents types d’habitations que vous pourrez trouver ici :

• Maison « à la demande » BTO – Build to Order (注文住宅 – ちゅうもんじゅうたく) : vous passez par une agence immobilière spécialisée (House maker – ハウスメーカー) qui vous proposera de vous construire une maison entièrement personnalisée, un peu à la façon d’un cabinet d’architecte. Le prix est généralement calculé sur une base standard au mètre carré ou au tsubo (l’unité traditionnelle de superficie au Japon). C’est généralement l’option la plus chère, car chaque ajout ou modification du plan entraine le plus souvent une augmentation des coûts.
• Maison déjà construite tateuri juutaku (たてうりじゅうたく/建売住宅) : l’agence immobilière achète un terrain, y construit une maison et vous la vend telle quelle. Ces maisons ne sont pas personnalisables. Il est possible d’en trouver de « seconde main » appellées chuuko juutaku (中古住宅/ちゅうこじゅうたく), ces dernières étant par conséquent moins chères.
• Maison rénovée (リフォーム) : vous achetez un terrain avec une akiya (空き家), une maison inoccupée ou laissée à l’abandon et une agence spécialisée se charge ensuite de la rénover de fond en comble pour vous, selon vos préférences. Là-aussi, vous pourrez généralement customiser chaque aspect de la maison, du sol au toit.

Ces types de maisons sont appelés ikkotate (一戸建て/いっこだて), terme qui désigne les maisons et pavillons individuels. Il reste encore une dernière option :

• Terrain nu à construire : vous pouvez choisir d’acheter simplement un terrain, avec ou sans akiya. Quand il reste une akiya sur le terrain, ces anciennes maisons n’ayant que très peu de valeur, vous pourrez la faire détruire pour reconstruire ensuite par-dessus. Attention, cela va tout de même coûter quelques milliers d’euros pour la faire détruire, donc préférez tout de même les terrains nus, sauf si vous comptez retaper la bicoque vous-même.

Il est évidemment difficile de donner une gamme de prix précise pour chaque option, car il y a beaucoup trop de paramètres à considérer. Cela dépend non seulement de la taille et de l’emplacement de la maison ou du terrain, mais aussi de la région, de la ville, mais également de la réputation du quartier. Certains terrains nus peuvent valoir 5M¥ et d’autres plus de 100M¥ par exemple et il en va de même pour les maisons.

Notez que lors de la conclusion effective d’un contrat auprès d’une agence immobilière, des frais supplémentaires vous seront facturés (commissions de l’agence, frais de dossier, garanties diverses, etc.). Concernant les frais d’agence, ce taux est généralement de 3% ou 5% du montant total de la transaction immobilière en fonction des agences, mais gardez à l’esprit que c’est une variable d’ajustement et que vous pouvez le négocier.

Attention : ne vous laissez pas abuser par le terme mansion (マンション) que vous pourrez voir un peu partout sur les sites immobiliers japonais. Il ne signifie pas « maison » ou « demeure » comme on pourrait le penser, mais il désigne en fait un appartement dans un immeuble en copropriété.

Obtenir un crédit immobilier au Japon

À moins que vous ne puissiez payer comptant votre maison au Japon, il vous faudra faire une demande de prêt (juutaku loan – 住宅ローン)  auprès d’un établissement bancaire japonais.

Ce qu’il faut prendre en considération en premier, c’est que comme vous n’êtes pas un citoyen japonais, les banques locales seront bien plus réticentes à vous prêter de l’argent. Votre vie personnelle et professionnelle seront véritablement passées au crible afin d’évaluer si vous êtes un bon candidat pour un prêt.

Les points qui seront examinés avec une attention toute particulière seront :

• Votre type de visa et tout particulièrement sa durée. Bien évidemment, plus sa durée est longue, mieux vous allez être considéré, le mieux étant de posséder un eijuken (えいじゅうけん/永住権), un visa permanent. Le visa travail Highly Skilled est également très apprécié car sa durée est généralement de 3 ou 5 ans. Pour les autres types de visas, même le visa époux, les agences bancaires seront plus hésitantes.
• Votre salaire et vos bonus. Pour les bonus, considérés sur l’archipel comme étant partie intégrante du salaire annuel, on vous demandera quel pourcentage ou partie de votre bonus vous êtes prêt à allouer au remboursement de votre prêt.
• Votre ancienneté au sein de votre entreprise et quel type de profession vous exercez. Auparavant, plusieurs années au sein d’une même entreprise étaient nécessaires pour effectuer une demande de prêt, mais les temps ont changés et seulement une année peut suffire désormais. Certaines professions et secteurs sont aussi mieux considérés que d’autres comme médecin, avocat, ingénieur, etc.

Ces paramètres influeront non seulement sur votre capacité à obtenir un prêt ou non, mais également sur le taux d’intérêt de votre prêt. Pour info, au Japon, le taux d’intérêt des emprunts est relativement bas et se situe entre 0.1% et 5%.

Pour vous donner un ordre d’idée, un bon taux se situe sous la barre des 1%, avec de très bons taux aux alentours de 0.5% ou moins. Concernant leur durée, il est possible de demander à la banque d’étaler la durée de remboursement entre 1 et 50 ans, avec une durée de remboursement qui tourne généralement entre 30 et 35 ans. Encore une fois, tout dépendra de votre situation et des modalités négociées avec l’institut bancaire. Notez que les agences immobilières peuvent s’avérer de précieuses alliées en vous aidant dans ces démarches.

Bien entendu, plus votre salaire est élevé, plus vous pourrez prétendre à un prêt important. Par exemple, chez certaines banques, le seuil de revenu de 4 millions de yens par an permet de contracter un emprunt supérieur à 41 million de yens et de « seulement » 35 millions de yens maximum sous ce seuil.

Il est également de coutume de verser un acompte équivalent à 10% du prix de la maison. Ce n’est pas obligatoire et cela dépend des agences, mais il est évidemment toujours bien vu de pouvoir payer comptant une partie du bien immobilier que l’on compte acheter. Cela rassurera les banques et vous pourrez même négocier votre prêt un peu plus à la baisse, au prorata du montant que vous serez en mesure d’avancer.

Le déroulement du processus d’achat

On peut résumer sommairement le processus d’achat d’une maison au Japon comme suit :

1. Vous contactez une agence spécialisée qui va vous proposer des maisons ou des terrains constructibles + un projet de maison à bâtir comme je vous l’expliquais précédemment.
2. Une fois votre choix arrêté et toutes les options débattues, l’agence vous transmettra un devis correspondant au montant total à payer.
3. Vous démarchez des établissements bancaires, seul ou avec l’aide de l’agence, susceptibles de vous accorder un prêt bancaire équivalent (à moins que vous n’ayez déjà la trésorerie suffisante).
4. Une fois le prêt obtenu, la banque transfèrera la totalité des fonds à l’agence pour paiement et vous rembourserez ensuite la banque suivant les modalités décidées lors de la contraction du prêt immobilier.

Suumo, la plus grosse société immobilière du pays, propose un simulateur de remboursement de prêt en ligne (et ici sur mobile) vous permettant d’obtenir une estimation basée sur plusieurs paramètres dont le montant, la durée de remboursement et le taux d’intérêt. Il faudra bien sûr ensuite se tourner vers un établissement bancaire de prêt pour obtenir un devis concret et définitif.

Le système LDK

Au Japon, quand on parle de l’agencement intérieur des maisons ou appartements, vous verrez à chaque fois l’acronyme « LDK » précédé d’un chiffre.

Le L est pour Living, le D est pour Dining et le K est pour Kitchen (en français : Salon – Salle à manger – Cuisine). Le nombre qui précède l’acronyme LDK désigne le nombre de pièces séparées du LDK (généralement le nombre de chambres).

2LDK signifie par exemple 2 chambres avec un salon, une salle à manger et une cuisine.

Sur ce dernier point, notez que comme au Japon, la cuisine est très rarement séparée de la salle à manger ou du salon, il s’agit plutôt d’un coin cuisine, directement connecté ou intégré à ces pièces. Dans un appartement, le LDK est généralement une seule et unique pièce multi-usages. Dans les maisons, lorsque la superficie le permet, le salon peut-être séparé.

On trouve également les lettres R et S pour Room et Storage (Chambre et Stockage) pour les maisons et appartements plus spacieux. La lettre « R »seule signifie que l’appartement est en fait constitué d’une seule chambre accolée directement à un coin cuisine et douche. Pour le Storage, cela peut être un simple placard, un garde-manger ou un dressing room (ウォークインクローゼット – Walk-In Closet).

Ce qu’il faut savoir avant d’acheter un bien immobilier au Japon

Avant de vous lancer dans la recherche d’un bien immobilier à acquérir au Japon, il y a certaines choses dont il faut absolument avoir connaissance. En voici quelques-unes :

• Au Japon, ce qui a véritablement de la valeur, c’est le terrain et non la maison qui se trouve dessus. La maison coûtera généralement plus cher à faire construire, mais sur le long terme, c’est le terrain qui gardera et même parfois augmentera en valeur. Cela est dû en particulier au fait que sur l’archipel, les maisons sont généralement construites pour durer une génération. Il faudra ensuite soit les rénover, soit les faire raser pour reconstruire. Donc lorsque vous cherchez à acheter ou à faire construire, assurez-vous bien que le prix total inclut bien l’achat du terrain, car certaines offres n’indiquent souvent que le prix de la maison, avec l’option ou non d’acheter le terrain.
• Les prix affichés en ligne ou communiqués par les agences n’indiquent pas les frais d’agence. Pour les estimer, il faut en général calculer 3% du prix total de la maison puis ajouter la TVA, mais ce chiffre peut varier en fonction des agences et vous pouvez toujours négocier ces frais.
• De plus, si vous faites construire, n’oubliez pas qu’en dehors du prix au mètre carré, plus les options qui vous seront facturés par l’agence, vous aurez également à payer d’autres frais annexes : raccordement aux conduites de gaz et au réseau d’eau, frais d’agence (pour les formalités d’achat du terrain, la destruction d’une éventuelle akiya, etc.).
• Au Japon, l’amiante n’a été officiellement interdit qu’en 2006. Soyez donc vigilant si vous achetez ou faites retaper une maison ou un appartement bâti avant cette date, car vous aurez de grandes chances qu’il y en ait dans le logement.
• Les maisons et immeubles construits avant 1995 ne sont certainement pas aux dernières normes anti-sismiques à moins d’avoir été rénovés. Faites aussi attention si vous achetez une maison en bord de mer, car le risque de tsunamis ou de typhons est évidemment plus élevé.

Autres informations utiles

• Au Japon, il est assez difficile de trouver des maisons avec une piscine, un toit-terrasse ou même un jardin. Cela s’explique par le manque évident de place sur l’archipel ainsi que les habitudes culturelles locales qui influencent évidemment l’architecture et l’agencement des maisons.
• Les charges (électricité, eau, gaz, etc.) seront généralement plus chères si vous habitez à la campagne qu’à la ville et si vous êtes en maison. C’est dû au fait que l’acheminement privé est plus coûteux et que les volumes utilisées sont aussi souvent plus importants qu’en appartement.
• Au Japon, il est possible de négocier les prix avec les agences immobilières. Si vous remarquez que la maison que vous comptez acheter (en tateuri juutaku /建売住宅) possède un défaut quelconque, vous pouvez utiliser ce levier pour faire baisser un peu la valeur de la maison. Parfois, les agences dévaluent elles-mêmes leurs biens immobiliers en amont pour ces raisons.
• La durée de construction d’une maison neuve est assez courte sur l’archipel. Il faut généralement compter entre 3 et 6 mois pour passer d’un terrain nu à une maison habitable.
• Pour information, dans le Kansai, région où j’habite, le prix moyen pour la construction d’une maison est d’environ 500∼600.000¥ au mètre carré. Rien d’officiel, c’est juste une estimation personnelle réalisée après avoir entendu plusieurs chiffres auprès de différents prestataires.
• Le prix des terrains est décidé par la ville et par la région en fonction de la superficie, de la constructibilité du terrain, de la proximité avec les stations de train/métro ainsi que d’autres paramètres.
• De même le montants des taxes (taxe foncière, taxe d’urbanisme, etc) est fixé par la ville et donc varie fortement que vous soyiez en plein Tokyo ou en rase campagne à Hokkaido.
• Enfin, en fonction de la ville où vous faites construire votre maison, vous serez soumis à des règlementations spécifiques en termes de constructibilité et de design. La ville de Kyoto par exemple est extrêmement stricte concernant la hauteur des bâtiments, l’avancement des balcons et des toits sur la rue, etc.

Mes conseils immobiliers

Comme l’indique le titre de cette section, je vous propose mon avis sur le sujet, c’est donc une opinion purement subjective. Libre à vous de la prendre en considération ou pas.

• N’hésitez pas à poser quantité de questions aux agences, aux conseillers immobiliers, aux banques, etc. Les lois et règlementations japonaises sont nombreuses et parfois subtilement différentes de ce qui se fait en France ou ailleurs. Et elles sont surtout loin d’être évidentes ou même logiques pour un étranger, même pour quelqu’un qui y a vécu des années comme moi ! Donc pour éviter les mauvaises surprises, assurez-vous d’avoir bien compris et aussi d’avoir bien été compris. Surtout car on parle d’immobilier et d’un projet financier qui vous impactera probalement pendant des décennies.
• Il y a certaines procédures que vous pouvez faire vous-même sans passer par une agence ou un avocat ! J’entend bien sûr avec l’aide d’un conjoint/ami japonais et qui en fin de compte, vous feront économiser des sommes conséquentes. L’enregistrement du terrain à la mairie après l’achat par exemple. Prudence donc même si l’on vous dit que non, les procédures sont trop compliquées pour vous les fassiez seul, cela reste parfois possible. Faites quelques recherches au préalable.
• Attention au mythe de « la maison pas chère » au Japon. Sur les réseaux sociaux, on entend parfois parler de maisons très peu chères que le gouvernement local vendrait pour une bouchée de pain à n’importe qui, voire même de maisons gratuites. Même si l’information n’est pas nécessairement fausse, la réalité est que ces maisons sont souvent perdues en pleine campagne, très anciennes (des akiyas délabrées à retaper du sol au plafond) ou encore réservées à des catégories bien précises de citoyens et seulement dans certains villes ou régions. Renseignez-vous donc bien !
• Si vous comptez trouver une akiya et l’acheter pour la retaper, faites attention ! L’investissement pour rendre à nouveau la maison habitable et la remettre aux normes de sécurité peut en fait s’avérer assez important, même sans passer par une agence spécialisée. Je vous déconseille d’ailleurs de vous lancer dans les réparations vous-même, à moins que vous ne soyez un spécialiste absolu en la matière et que vous ayez les fonds nécessaires. Car au-delà d’un certain budget, environ 25-30M¥, il devient plus intéressant d’acheter une maison neuve ou de faire construire. Vous pourrez même trouver des maisons neuves entre 15M¥ et 20M¥ (sans le terrain) si vous n’êtes pas trop exigeant sur les options.
• Attention justement si vous faites construire, le prix des options hors-forfait peut très vite faire grimper le montant total si vous personnalisez trop votre maison.
• Comme pour toute prise de décision sérieuse, je vous conseille de faire jouer la concurrence. Que ce soit au niveau des prix bien sûr ou des possibilités de construction, vous pourrez non seulement voir des prix différents, mais aussi entendre un discours différent en allant voir ailleurs. Donc soyez précautionneux et prenez votre temps, car acheter une maison est généralement l’investissement d’une vie.

Quelques réfléxions personnelles

• Étonnamment, je ne trouve pas l’immobilier au Japon plus cher qu’en France. Évidemment, comme partout ailleurs il n’y a pas de limite au luxe, mais devenir propriétaire sur l’archipel est loin d’être un défi insurmontable en termes de finances comme j’ai pu le penser au début. Pour 30 millions de yens par exemple (environ 225.000€), vous pourrez faire construire une maison d’une taille très convenable sur l’archipel. Les terrains seront moins vastes comparé à la France, mais il y a plus de technologies disponibles à l’intérieur des maisons.
• J’ai pu noter que les Japonais se sont beaucoup modernisés et occidentalisés dans leur choix architexturaux et les agences immobilières se sont adaptées pour répondre à ces nouvelles demandes : cuisines beaucoup plus grandes à l’américaine, des pièces plus lumineuses, une washitsu (和室 – une pièce agencée de manière traditionnelle avec des tatamis au sol) qui a tendance à disparaître, des entrées (genkan – 玄関) qui s’élargissent, etc.
• Un sol en tatami est plus difficile à entretenir qu’un carrelage ou qu’un parquet classique et même une moquette peut se laver plus facilement qu’un tatami. Il faut également éviter de poser des meubles trop lourds sur un sol en tatami sans protection et leur odeur peut sembler assez forte pour quelqu’un qui n’a pas l’habitude. C’est important à savoir si vous comptez faire construire une washitsu.
• Même si vous parlez bien japonais, je ne vous conseille pas d’aller seul parler à des agences immobilières. Non seulement le vocabulaire utilisé est très technique et on s’y perd vite, mais en plus il vaut mieux venir accompagné (conjoint Japonais, ami, etc.) pour inspirer confiance à ces prestataires qui préfèreront voir arriver une famille bien soudée qu’un individu seul.

Le vocabulaire utile

Voici un peu de vocabulaire qui devrait vous être utile lors de vos discussions avec les agences immobilières et lors de vos recherches sur le sujet :

• Tsubo (つぼ/坪) : unité de mesure japonaise pour les surfaces, exactement 3.306 mètres carrés
• Jou (じょう/帖) : un tatami, utilisé comme unité de surface. Égal à 1.82m² ou 1.54m² en fonction des régions
• Heibei (へいべい/平米) : mètre carré (également heiho metoru – 平方 – へいほう – メートル)
• Asbesto (アスベスト) : l’amiante
• Tochi (とち/土地) : un terrain
• Youshitsu (ようしつ/洋室) : une pièce de style occidental
• Washitsu (わしつ/和室) : une pièce de style traditionnel japonais
• Koumuten (こうむてん/工務店) : entreprise de construction, entreprise d’ingénierie
• Tatemono menseki (建物面積) : la zone constructible (sur un terrain)
• Tateuri Juutaku (たてうりじゅうたく/建売住宅) : maison toute prête, construite pour être vendue telle quelle
• Madori (まどり/間取り) : plan d’une maison, disposition des pièces
• Atamakin : (あたまきん/頭金) : acompte, arrhes
• Kenpeiritsu (けんぺいりつ /建ぺい率) : ratio bâtiment/terrain, surface couverte par la maison sur le terrain
• Kenchikuka : (けんちくか/建築家) : un architecte
• Fudousanya : (ふどうさんや / 不動産屋) : une agence immobilière
• Koteishisanzei (こていしさんぜい/固定資産税) : Taxe foncière
• Toshikeikazei : (としけいかくぜい / 都市計画税) : taxe d’urbanisme
• Solar panel : (ソーラーパネル) : un panneau solaire

Liens utiles

Voici une liste non exhaustive de sites d’agences immobilières. Il existe bien sûr bien d’autres sites d’agences, nationales ou locales.  Je vous invite donc à faire vos propres recherches de votre côté.

• Suumo : principal site de recherche de biens immobiliers de tous types à l’échelle nationale
• Jimoty : Site d’échange ou de vente de produits d’occasion proposant également des offres immobilières
• Century 21 : recherche de biens immobiliers de tous types à l’échelle nationale
• Ichijo : une entreprise pour construire des maisons. Et sur cette page, vous pouvez visualiser l’intérieur d’une maison en 3D, c’est assez amusant !
• House Do : recherche de biens immobiliers de tous types à l’échelle nationale
• Livable : recherche de biens immobiliers de tous types à l’échelle nationale
• AtHome : recherche de bien immobilier pour l’achat ou la location dans tout le Japon
• 816kinki : recherche de terrain à construire dans la région du Kansai
• Reli : agence de rénovation dans la région du Kansai

J’espère que cet article vous aura aidé à considérer ou à planifier l’achat de votre bien immobilier au Japon.

Acheter une maison, que ce soit au Japon ou ailleurs est une étape importante pour n’importe qui et il y aurait encore beaucoup à en en dire donc si vous avez des questions, n’hésitez pas à me les poser, je pourrai peut-être y répondre.

Partagez et likez l’article et n’hésitez pas à laisser un commentaire sur votre expérience personnelle ou pour apporter des informations complémentaires !

À bientôt sur MycrazyJapan !