Comment je suis devenu propriétaire au Japon

Il y a encore quelques années, je n’aurai jamais pensé pouvoir devenir propriétaire au Japon.

Lors de mes premières années ici, j’ai habité dans des chambrettes et des appartements minuscules, mais même dans ces moments-là, l’idée de chercher à posséder un terrain au Japon afin d’y construire une maison ne m’occupait absolument pas l’esprit. Je pensais que cela aurait été trop cher, trop difficile, en somme impossible pour un étranger.

Devenir propriétaire au Japon, c’est pourtant chose faite depuis 2021 et avec cet article, je vous propose un petit retour d’expérience sur cette aventure. Cet article est plus axé sur le chemin parcouru pour y parvenir et complète mon précédent article sur le même sujet (voir lien ci-dessous), qui était plus informatif et technique sur la question.

Lire aussi : Comment acheter une maison au Japon ?

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La signature de l’acte de propriété.

Pourquoi j’ai cherché à devenir propriétaire au Japon ?

Comme je vous le disais au début de l’article, après avoir passé un bon bout de temps dans des logements exigus depuis mon arrivée au Japon, j’ai eu envie de changement. Et après quelques années ici, j’ai donc eu envie de passer à l’étape supérieure en cherchant à acquérir un bien immobilier sur l’archipel.

Retrouvez tous les bilans de mes aventures au Japon ici.

Évidemment l’autre raison qui m’a poussé à chercher à acheter une maison, c’est le fait que je suis désormais marié depuis quelques années et que la perspective d’avoir à élever des enfants dans un appartement microscopique en plein centre-ville ne m’enthousiasme pas du tout.

Nous avons d’abord pensé à faire rénover la maison de ma belle-mère qui a proposé de nous la laisser, mais vu les montants annoncés par les agences, nous avons commencé à penser qu’il valait peut-être mieux partir sur du neuf. Les terrains au Japon étant généralement petits (moins de 150 m² en moyenne), peu de personnes possèdent des jardins ici. Mais c’est quelque chose que j’affectionne particulièrement, sûrement parce qu’en France, on a l’habitude d’avoir un peu plus de place.

Quand nous avons donc commencé à chercher à acheter une maison neuve, l’une des conditions essentielles que j’ai posé était qu’il y ait un jardin. Inutile de dire que ça n’a pas été facile ! Certaines agences ont eu l’air quelque peu embêtées par cette condition, beaucoup m’ont questionné sur les raisons de ce choix, quand on ne m’a tout simplement pas ricané au nez…

Il y avait d’ailleurs si peu de choix de maisons avec jardin sur Osaka qu’on nous redirigeait presque systématiquement sur Nara, préfecture mitoyenne et plus rurale. Mais même là-bas, les maisons avec jardin étaient rares et assez isolées et les jardins souvent lilliputiens. De plus, l’inconvénient d’acheter une maison neuve, c’est qu’on ne peut pas la personnaliser du tout. Et plus nous visitions de maisons, plus nous avons fini par comprendre que ce dont nous avions envie, c’était en fait une maison à la carte. Nous avons donc décidé de plutôt partir sur une maison à construire, et donc entièrement personnalisable.

Notre maison n’est pas encore construite au moment où je publie cet article, mais nous avons déjà obtenu plusieurs modélisations auprès de plusieurs agences que nous allons étudier, combiner et améliorer afin de concocter un plan qui nous convienne parfaitement.

Mais première étape indispensable, il nous fallait un terrain où faire construire.

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Un exemple typique de terrain proposé à la vente.

Quel type de terrain ai-je acheté ?

Nous avons eu la chance de pouvoir acheter un terrain considéré comme non constructible. Vous allez sûrement penser « Quel est l’intérêt ? » donc je m’explique : il y a quelques années, il y avait encore une petite akiya (une maison à l’abandon) qui se trouvait sur ce terrain. Mais elle a été détruite par les précédents propriétaires après avoir été endommagé par un typhon, car elle était devenue inhabitable.

La maison avait été construite au bout d’une parcelle divisée en trois. Elle avait dû être la première à être construite parce qu’elle n’avait accès à la rue que par un petit chemin. Le terrain s’est ainsi retrouvé enclavé entre la maison des voisins et celle de ma belle-famille. Les engins de démolition ont pu y accéder, mais pas ceux de construction et le terrain a par conséquent été déclaré inconstructible.

Du coup, cela ne laissait que deux acheteurs potentiels : les voisins ou nous. Les voisins n’étant pas intéressés, nous avons contacté les propriétaires, la famille de la personne qui y résidait auparavant à qui il avait échu, et qui furent plus que ravis de se débarrasser de ce terrain dont il ne pouvait plus rien faire.

Les tractations ont tout de même duré des semaines. Puisque au Japon tout est fait pour que les deux parties n’aient pas à gérer les négociations en personne, il a fallu passer par une agence. Pour résumer le déroulé des négociations, après avoir exposé à l’agence les détails de notre offre d’achat, cette dernière a contacté les propriétaires leur a soumis notre offre puis est revenue vers nous avec l’accord à signer.

Nous avons donc rencontré les propriétaires une seule fois, au moment de la signature du contrat. Nous leur avons offert quelques cadeaux, échangé quelques politesses et la transaction était déjà réglée.

Voici les principales caractéristiques du terrain :

  • Prix : 1.300.000 ¥. (un peu moins de 10.000 €)
  • Superficie : 20 tsubo 坪 (environ 66 m2)

Le terrain n’est pas très grand, mais ce n’est pas important, car l’objectif de cette acquisition était de le fusionner avec le terrain que possède ma belle-famille juste à côté. C’est ça le vrai projet. Le prix peut paraître conséquent pour un si petit terrain, mais c’est en fait extrêmement peu cher pour un pays comme le Japon. Si le terrain avait jouxté la rue, sa valeur aurait été multipliée par 20 ou 30, comme c’est le cas pour le terrain de ma belle-famille et pour les autres voisins.

Sur le titre de propriété, nous avons demandé à faire figurer nos deux noms, à hauteur de 50/50 en termes de possession.

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Quand tu dois payer ton terrain en cash…

Les difficultés rencontrées

Le principal problème rencontré est clairement l’obtention du prêt. À l’heure où j’écirs ces lignes, nous n’avons encore posé de demande officielle de prêt auprès d’une banque. Les nombreuses agences immobilières que nous avons vu se sont chargé de faire des demandes de simulation et de devis et rien qu’à ce stade, on a déjà bien compris que ça allait être un parcours du combattant.

Car pour obtenir un prêt auprès d’une banque japonaise, il vous faudra réunir au moins une sinon plusieurs des conditions suivantes :

Posséder un visa époux ou permanent. Le visa est le principal obstacle pour obtenir un prêt au Japon. Ici, pas de surprise, les banques sont toujours assez frileuses quand il s’agit de prêter de l’argent à un étranger. Il est évidemment pratiquement impossible de contacter un prêt avec certains types de visas (étudiant, PVT, culturel, etc.), mais il est aussi surprenamment difficile d’en obtenir un avec un visa travail ou même un visa époux. Mais un seul visa a vraiment valeur aux yeux des instituts bancaires nippons : le eijuuken, (永住権), le visa de résidence permanente.

 Travailler dans la même entreprise depuis plusieurs années. Auparavant les banques japonaises exigeaient environ une dizaine d’années de fidélité auprès de la même entreprise. Même si elles sont plus flexibles désormais, le plus longtemps vous avez d’ancienneté, le mieux ce sera pour vous (en général il faut au moins 5 ans d’ancienneté).

Avoir un bon salaire et/ou des économies conséquentes. L’argent, le nerf de la guerre, sera bien entendu scruté avec attention. On vous demandera notamment si vous pouvez avancer une partie des fonds au moment de contracter le prêt.

Lire aussi : Le visa époux au Japon

Autrement, nous n’avons pas vraiment rencontré d’autres problèmes majeurs lors des démarches pour devenir propriétaires, les autres procédures se sont déroulées sans accrocs. Il y avait juste une tonne de paperasse à remplir à chaque fois.

Je ne classe pas la – longue – recherche de la bonne agence immobilière comme une difficulté, car même si cela nous a pris des mois, c’était plutôt une expérience intéressante.

Au cœur d’un meeting avec une agence immobilière pour décider des plans de la future maison.

Bien entendu, j’ai été constamment épaulé par ma femme japonaise sans l’aide de qui tout aurait bien sûr été 100 fois plus difficile. Mais face à tant d’explications et de termes techniques et spéciaux, même elle a été vite dépassée. C’est un milieu tellement technique et spécifique, qu’il est difficile pour les Japonais aussi de s’y retrouver.

Quand on achète ou fait construire une maison, on se retrouve vite submergé par toutes sortes de descriptions de nouvelles technologies, de jargon technique et de charabia marketing. Même en s’y penchant pendant des semaines, il est parfois toujours difficile de comprendre toutes ces options et fonctionnalités.

Parlons argent !

Si vous aussi vous cherchez à devenir propriétaire d’un bien immobilier au Japon, je vous conseille évidemment d’avoir de l’argent. Beaucoup d’argent. Et pas simplement des économies, beaucoup d’argent qui rentre et régulièrement, car c’est ça qui importe vraiment finalement pour les banques.

Il vous faudra en effet débourser plusieurs millions de yens pour acheter un terrain et plusieurs dizaines de millions de yens pour acheter ou faire construire une maison ou un appartement.

Pour vous donner une idée, le coût moyen d’un terrain se situe entre 10 et 30 millions de yens et la valeur moyenne d’un prêt sur 35 ans ici tourne autour de 25-50 millions de yens. C’est très difficile de donner une estimation plus précise, il y a trop de paramètres à considérer, mais la majeure partie des biens immobiliers tournent dans ces eaux-là, en tout cas dans le Kansai.

Le fait que vous soyez un étranger ne sera finalement pas une difficulté insurmontable, comparé au fait d’être à court d’argent. Car en plus du prix du terrain, il vous faudra également payer :

  • La taxe de propriétaire, chaque année (固定資産税)
  • La « City Planning Tax« , taxe d’urbanisme ou taxe taxe d’aménagement urbain (都市計画税), à payer chaque année
  • L’impôt sur le revenu immobilier (不動産所得税)~ fudōsan shotoku zei), une mensualité, quelques mois après l’achat
  • L’enregistrement de votre terrain auprès de la mairie (登記 ~ plusieurs dizaines de milliers de yens. Le montant est calculé au prorata de la valeur d’achat du terrain)

Ici aussi difficile de donner une estimation des coûts, il y a trop de paramètres qui rentrent en jeu (la préfecture, la ville, la taille du terrain, sa localisation, etc.).

Les nombreux catalogues récoltés après avoir visité presque toutes le agences.

Mes conseils

Je précise que ces conseils sont plutôt généralistes et évidemment purement subjectifs.

Attendez que votre situation, personnelle comme financière, soit la plus stable possible, avant de vous lancer dans l’achat d’un bien immobilier ici. Les exigences des banques notamment sont très élevés et sans une très bonnes situation, vous ferez face à plus deproblèmes que nécessaire.
Réfléchissez bien à tous les détails, non seulement concernant le bien que vous souhaitez acquérir, mais aussi concernant votre projet. Et surtout, assurez-vous de vous faire comprendre par tous vos interlocuteurs japonais. En plus de la difficulté technique du sujet, il y aura bien évidemment la barrière de langue en plus. N’oubliez pas que très peu de Japonais parlent correctement anglais ici.
Prenez votre mal en patience ! L’achat d’un bien immobilier au Japon sera très certainement un parcours du combattant pour la plupart d’entre vous. Jene compte pas le nombre de prises de tête que nous avons eu entre nous et avec les agences, tellement tous ces meetings étaient éprouvants. Mais si vous êtes sérieux, bien organisé et persévérant, rien n’est impossible.

Voilà, j’espère que cet article vous aura intéressé et aidé si vous aussi, vous souhaitez devenir propriétaire au Japon. Bon courage à vous !

À bientôt sur MycrazyJapan !

 

3 Comments

  1. Merci pour cet article. Je suis de nationalité française, cela fait plus de 5 ans que je vis au Japon, et je partage votre avis, cela fait bon temps que je cherche un logement personnalisé, franchement je n’ai jamais eu l’idée de le construire. Maintenant que j’ai lu votre article, je commence déjà à y penser. Merci beaucoup et bon courage pour le reste !

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